Achtergronden van de sector

Om de verduurzamingsopgave te overzien, is het van belang om eerst een goed beeld te hebben van de huidige situatie. De werkgroep Kantoren vroeg vastgoedspecialist Colliers om een beeld te schetsen van het kantorenlandschap in Nederland. Daaruit komt een bijzonder landschap naar voren. Want hoewel het de Nederlandse markt betreft, zijn er veel buitenlandse invloeden. Ook kent Nederland een bijzondere eigendomsverhouding.

Nieuwbouw of renovatie

Om de Nederlandse kantorenmarkt up-to-date te houden, hoeft er niet ontzettend veel gebouwd te worden. De Nederlandse kantorenmarkt kent een zeer lage uitbreidingsbehoefte. Door het nieuwe werken en een economische crisis gedurende de periode 2008-2014 is blootgelegd dat Nederland een duidelijk overaanbod kende op de kantorenmarkt. In 2013 resulteerde dit tot een leegstand op de kantorenmarkt van 17%. Die leegstand is inmiddels weer teruggebracht tot onder de 8,9%, mede doordat er meer dan vier miljoen m² aan de markt is onttrokken door transformaties naar overwegend woonruimte. De uitbreidingsbehoefte is dus laag en beperkt zich tot economische groeimarkten waar te weinig kantoorruimte is om de economische groei te faciliteren. Dit betekent dat de nieuwbouw zich zal beperken tot de vijf grote steden in ons land en enkele campussen.

Op dit moment bedraagt de nieuwbouwpijplijn van harde en zachte plannen in Nederland circa 2 miljoen vierkante meter. Deze nieuwbouw staat gepland voor de komende acht jaar, echter betreft een fors deel (700.000 m²) nog planvorming. Het gaat bij de totale nieuwbouwpijplijn nagenoeg volledig om realisatie van nieuwbouw, zonder dat er oudbouw wordt gesloopt. Conclusie De duurzaamheidsambitie binnen de kantorensector moet dus bijna volledig behaald worden in de bestaande bouw, precies waar het Deltaplan Duurzame Renovatie zich op richt. Sloop-nieuwbouw vindt in zeer beperkte mate plaats, waardoor op dit vlak weinig kan worden behaald in de verduurzaming. De kansen liggen dus volledig in (grootschalige) renovaties van de bestaande gebouwde kantorenomgeving.

Eigendomsverhoudingen kantoren

Er is dus een enorme verduurzamingsopgave en -kans. Om te begrijpen hoe de Nederlandse kantorenmarkt verduurzaamd kan worden, is het van belang om te begrijpen dat de uitgangssituatie verschilt per eigenaar. Zo is de Nederlandse kantorenmarkt vanuit een eigenaarsperspectief op te delen in twee hoofdgroepen: 1. de eerste hoofdgroep betreft een eigenaar die tevens de gebruiker van het kantoor is; 2. de tweede hoofdgroep is eigenaar en verhuurt het kantoor aan derden. Een exacte verhouding tussen deze twee hoofdgroepen is op dit moment niet te geven, maar de schatting is dat circa 37% van de Nederlandse kantorenvoorraad in eigendom is bij de gebruiker. En dat 63% dus in eigendom is bij een eigenaar die het gebouw verhuurt aan derden.

Bij deze laatste groep betreft het de commerciële kantorenmarkt, omdat deze markt onder beleggers kan worden verhandeld. In de laatste jaren is de verhouding tussen deze twee groepen in lichte mate veranderd.

Steeds meer commerciële bedrijven kiezen ervoor om hun vastgoed te verkopen door middel van een ‘sale and leasebackconstructie’. Tegenovergesteld probeert het Rijksvastgoedbedrijf juist strategische kantoren in eigendom te krijgen, terwijl het haar niet strategische posities probeert te verkopen.

Conclusie De eigendomssituatie van een kantoor is een belangrijk uitgangspunt voor het duurzaamheidsvraagstuk. Immers is de uitgangssituatie van een eigenaar/gebruiker in eerste aanleg een andere dan een eigenaar die het gebouw aan derden heeft verhuurd. Niet alleen om praktische redenen is deze uitgangssituatie van belang, maar ook in het maken van het financiële plaatje voor eventuele duurzaamheidsinvesteringen. Een eigenaar-gebruiker hoeft namelijk bij het maken van een verduurzamingsafweging geen rekening te houden met een huurder en verdient de investering direct terug via lagere energiekosten. Een verhuurder loopt vaak tegen de split-incentive op, de huurder profiteert van de lagere energiekosten terwijl de verhuurder de investeringen daartoe doet. Dit probleem wegnemen is een van de aandachtspunten van de werkgroep Kantoren.

Dynamiek eigendomsverhoudingen

De kantorenmarkt is constant in beweging. In de laatste jaren veranderde bij tenminste 550 tot 800 kantoorgebouwen de eigenaar in de commerciële vastgoedmarkt. Als het in perfectief wordt gezet van het totale aantal kantoren in Nederland dan valt dit mee, maar er worden voornamelijk grotere kantoren verhandeld die daarmee dus de meeste impact hebben op de verduurzaming van de gebouwde kantorenomgeving. Opvallend daarbij is dat in de laatste vijf jaar de markt werd gedomineerd door buitenlandse investeerders. Van het totale beleggingsvolume over de laatste 5,5 half jaar kwam 67% van het beleggingsvolume vanuit het buitenland, waardoor er een buitenlandse investeerder eigenaar werd van het gebouw. Een andere trend die sinds 2010 zichtbaar is, is het aanzienlijk grotere aandeel private equity beleggers op de Nederlandse kantorenmarkt. De sterke aantrekkingskracht van private equity partijen werd gedreven door de relatief hoge leegstand van kantoorruimte in Nederland in combinatie met een goed economisch klimaat. Daarbij komt ook nog eens de aanpak van de politiek om overaanbod op de kantorenmarkt terug te dringen.

Dit zorgt voor de optimale voedingsbodem voor beleggers die in korte tijd een exploitatie van een gebouw willen verbeteren en verkopen. Uiteraard om tot een bovengemiddeld rendement te komen op de gemaakte investering. Vanwege deze aantrekkingskracht zijn op dit moment veel kantoren in eigendom bij dergelijke partijen in Nederland.

Conclusie Voor de verduurzamingsambitie is deze informatie niet positief. Per belegger verschilt de investeringstijdshorizon. Private equity partijen hebben gemiddeld genomen een investeringstijdshorizon van circa 2 tot 5 jaar voordat het betreffende gebouw weer verkocht wordt. Terwijl institutionele beleggers veel vaker een gebouw aankopen voor een lange termijn exploitatie van tenminste 10-15 jaar. Voor een eventuele duurzaamheidsbeslissing is dit met name van belang in relatie tot de terugverdiendtijd en de discussie rondom het waarde-effect van een duurzaamheidsinvestering.

Lokale marktomstandigheden

De lokale marktomstandigheden spelen een grote rol in het antwoord op de vraag: hoe snel worden duurzaamheidsinvesteringen terugverdiend? Staat het gebouw deels of volledig leeg en in hoeverre is er een behoefte bij de lokale bedrijven om in een duurzaam gebouw werkzaam te zijn. Ook dat verschilt sterk bij lokale markt, waardoor de terugverdientijd per locatie verschilt. Uiteindelijk is de belangrijkste vraag in hoeverre een duurzaamheidsinvestering de exploitatie van het kantoor op korte en middellange termijn kan verbeteren. De uitgangssituatie van de lokale marktomstandigheden zijn hierin essentieel ook bij een eventuele besluitvorming van een eigenaar om te investeren in zijn eigen gebouw. Daarbij spelen de marktkansen (leegstandniveau) en het lokale huurniveau een belangrijke rol. Deze parameters zeggen immers veel over de mate waarin een investering zich ook binnen een bepaalde periode kan terugverdienen. Om een eerste beeld te schetsen zijn deze belangrijkste parameters opgesteld voor de 25 gemeenten met de grootste kantorenvoorraad. In totaal staat in deze gemeenten 52% van de totale kantorenvoorraad in Nederland, zie overzicht rechts.

Conclusie Voor de duurzaamheidsambities zal het per gemeente afhankelijk zijn of het voor eigenaar interessant is om versneld te verduurzamen. De verwachting is dat dit lastiger zal zijn in gebieden waar er sprake is van structureel overaanbod op de kantorenmarkt. In deze markten kan wel een competitief voordeel worden behaald als er wordt verduurzaamd, maar betekent het ook dat een deel van de voorraad lastiger kan worden verduurzaamd doordat er onvoldoende structurele marktvraag is om een duurzaamheidsinvestering terug te verdienen. Daarnaast zien we een tegenovergesteld beeld op locaties waar juist veel marktkrapte is. Daar is zichtbaar dat duurzaamheid onder bedrijven op dit moment nog minder een rol speelt, omdat bedrijven weinig keuzemogelijkheden hebben in een andere huisvesting. Schaarste aan kantoorruimte kan hierdoor soms ook bijdrage aan een beperktere behoefte om te gaan verduurzamen. De gedachte die leeft is dat, ook zonder verdere verduurzaming, het kantoor toch wel wordt verhuurd.

Lokale marktomstandigheden 25 grootste kantorenmarkten

Gemeente Leegstand Brandbreedte bruto huurprijs per m²

Amstelveen 2,9% 100-245 Groningen 3,7% 80-150 Nijmegen 4,0% 80-180 Delft 4,9% 90-200 Den Haag 5,3% 75-240 Amsterdam 5,7% 95-500 Utrecht 5,8% 65-290 Enschede 5,9% 70-140 Arnhem 6,1% 80-150 Hilversum 6,1% 90-180 Den Bosch 6,2% 95-180 Leeuwarden 6,3% 65-125 Leiden 6,4% 90-195 Breda 6,6% 70-170 Eindhoven 7,3% 80-210 Tilburg 7,7% 95-175 Apeldoorn 8,3% 60-135 Rotterdam 9,5% 75-240 Zwolle 9,7% 75-160 Heerlen 9,7% 50-125 Rijswijk 11,0% 65-130 Amersfoort 11,0% 75-175 Haarlemmermeer 11,2% 75-425 Zoetermeer 15,0% 85-135 Almere 23,0% 60-175

Financiering van verduurzaming

In de Nederlandse vastgoedmarkt is het verkrijgen van financiering voor eigenaren van kantoorgebouwen in het algemeen lastiger geworden. De Nederlandse grootbanken verstrekken minder snel nieuwe leningen en richten zich vooral op het verlagen van hun risicoprofiel. Bestaande klanten worden actief gestimuleerd om met duurzaamheid aan de slag te gaan, sommige banken stellen dit inmiddels als harde eis. Voor eigenaren van kantoorgebouwen waarbij een verduurzaming minder of niet (financieel) haalbaar is of zeer risicovol wordt geacht, wordt het daarmee steeds lastiger om de financiering rond te krijgen. Een gevolg hiervan is dat eigenaren uitwijken naar buitenlandse financiers, die tegen een hogere risico-opslag bereid zijn om financiering te verstrekken.