Uitgangspositie
Huidige energetische en financiële situatie
Bij gebrek aan een dekkend datasysteem, heeft het Economisch Instituut voor de Bouw, in opdracht van DGBC en de werkgroep Kantoren, een marktanalyse gemaakt van de huidige situatie van het kantorenlandschap. Wat is de huidige kantorenvoorraad en in hoeverre zijn die gebouwen al verduurzaamd? Daaruit blijkt dat ongeveer een derde van de kantoren al label A heeft. Deze gebouwen zijn op weg naar Paris Proof, er is maar een heel klein aantal panden al Paris Proof. Zorgwekkender is het gegeven dat ongeveer de helft nog niet aan de minimale eis voor label C voldoet. De cijfers uit het rapport van EIB gebruikt de werkgroep als onderbouwing voor de plannen in deze routekaart.
Kantorenvoorraad
De kantorenvoorraad bestaat volgens de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) in 2018 circa 82 miljoen m2. Daarvan is circa 3,3 miljoen m2 een Rijksmonument. In de scenariostudie die door EIB zijn uitgevoerd, wordt daarom uitgegaan van 79 miljoen m2 kantoren.
NB: rijksmonumenten zijn vrijgesteld van labelplicht. Dat wil uiteraard niet zeggen dat er geen verbetering mogelijke is. Voor monumenten wordt een aparte sectorale routekaart opgesteld (link).
Energieverbruik en -labels
Momenteel is nog niet de volledige kantorenvoorraad van een energielabel voorzien. Door EIB zijn deze labels doorgetrokken naar de gehele voorraad. Onderstaand figuur geeft de verdeling aan. 30% van de kantorenvoorraad heeft label A of beter. Ongeveer de helft van de voorraad een groen label (C of beter) en voldoet daarmee aan de energielabelplicht van 2023.
De kantorensector in getallen
30%
van de kantoren in Nederland heeft label A
50%
van de kantoren heeft nog geen label C of hoger
Helft kantoren dicht?
Zet de overheid de label C-plicht door, dan moet de helft van de kantoren in 2023 de deuren sluiten (gezien de huidige stand van zaken).
De totale voorraad kantoren in Nederland
Kantoren en CO₂
De CO₂-emissie van kantoren bedraagt 4,6 Mton. Dat is 9% van de gebouwde omgeving en 20% van de utiliteitsbouw.
Schatting van verbruik
Het totale energieverbruik van de kantorenvoorraad wordt door EIB ingeschat op 54PJ. Daarvan is 32PJ gas en de rest elektriciteit. De CO₂-emissie van kantoren bedraagt 4,6 Mton. Dat is 9% van de gebouwde omgeving en 20% van de utiliteitsbouw. Voor het Klimaatakkoord valt alleen het gasverbruik, en de daarbij behoorde emissie, onder de gebouwde omgeving.
EIB heeft naast het berekende ook het werkelijk verbruik onderzocht. Deze analyse laat zien dat wat uit eerder onderzoek van ECN ook al naar voren kwam en één van de aanleidingen was door het Deltaplan Duurzame Renovatie: het werkelijk verbruik heeft weinig relatie met het berekende, theoretische verbruik. Volgens de theorie daalt het verbruik met een beter energielabel. De lijn van het werkelijk gemeten verbruik verloopt echter bijna vlak, zo rond de 185 kWh/m². Ook bij A labels ligt het verbruik niet substantieel lager. Omdat gebruikersenergie (apparatuur) niet in het berekende verbruik zit, is daar een vaste post van 30 kWh/m² voor aangenomen.
Financiële situatie
Hoe de huidige markt is ingericht op het gebied van contracten en financiën, brengt nog een aantal financiële obstakels met zich mee. Omdat uiteraard de vraag terugkomt: wie gaat dit betalen? De eigenaar die het gebouw bezit, maar de energierekening niet betaalt? Of de huurder die profiteert van de lagere energierekening? Los daarvan is het nog de vraag wat de meerwaarde is van de verduurzamingsmaatregelen in de waarde van een gebouw. Het zijn twee van de speerpunten die de werkgroep Kantoren wil oppakken en wegnemen.
Financiering Actie 4.1 DGBC zal voorstellen doen en voorbeelden publiceren voor het doorbreken van de split-incentive tussen belegger en huurder.
Split-incentive
Naast de vastgoedwaarde is een investering voor ene eigenaar interessant wanneer de huur verhoogd kan worden. Dat is gerechtvaardigd, omdat de huurder bij een duurzaam pand een lagere energierekening zal hebben en bijvoorbeeld een hoger comfort met minder ziekteverzuim. De totale kosten kunnen dan gelijk blijven, of mogelijk zelf lager liggen. Toch blijkt dit principe in de praktijk vaak lastig en blijft er een ‘split-incentive’ tussen huurder en verhuurder. Er is in het verleden al veel werk gedaan om de split-incentive te overbruggen, onder meer door het Platform Duurzame Huisvesting, via green lease, all-inhuur en ESCo-contracten. Bij de start van de werkgroep Kantoren, waarbij het sturen op een totaalenergieverbruik is voorgesteld, is dit mede gedaan om het split-incentive te doorbreken. Door de eigenaar verantwoordelijk te maken voor het totale verbruik, en het gebouw all-inclusive te verhuren, liggen ook bij hem de prikkels de huurders aan te spreken en te begeleiden. Deze ontwikkeling groeit onder meer doordat het aandeel verzamel- en flexkantoren groeit.
Er is behoefte aan een actualisatie en overzicht van deze oplossingen, met voorbeelden. In het Klimaatakkoord staat dit onderwerp benoemd onder hoofdstuk C1.10, overig instrumentarium utiliteitsbouw, punt c: het komen tot een shared incentive.
Taxeren van duurzaamheid in gebouwen
De businesscase van verduurzaming is nog te vaak een belemmering. De terugverdientijd van de maatregelen die nodig zijn is lang. De toegevoegde waarde van duurzaamheid zal in meer aspecten naar voren moeten komen. Het waarderen van duurzaamheid belangrijk, zoals beschreven staat in het Klimaatakkoord voor de utiliteitsbouw, hoofdstuk C1.10. De gedachte is dat een duurzaam pand, dat voorbereid is op transitierisico’s, meer waard is (green premium) of omgekeerd: een minder duurzaam pand vormt een zogenaamd ‘brown discount’. Bijvoorbeeld omdat een pand nog niet aan de label C-plicht voldoet of in een gebied met een hoog overstromingsrisico staat.
Onderzoeken van onder anderen Piet Eichholtz en Nils Kok laten zien dat deze relatie aanwezig is, en zich uit in zowel de waarde als minder leegstand. Voor kantoren is begin 2020 een eerste versie van een taxatiemodel gepubliceerd. Banken zullen dit model aanbevelen en het model wordt onder de grote taxatiebureaus verspreid. De DGBC beheert dit model en ervaringen zullen gedeeld worden.
Financiering Actie 4.2 DGBC zal het meenemen van duurzaamheid door taxateurs stimuleren, door het met de markt introduceren van criteria die inzicht geven in de meerwaarde (green premium) of afslag (brown discount) van al dan niet duurzaam vastgoed.