Marktanalyse logistiek vastgoed
Nederland is een logistiek knooppunt. En dat knooppunt is steeds drukker geworden. Er is door de gunstige ligging van Nederland, de economische groei en de sterke toename van het online winkelen een grote vraag naar distributiecentra en logistieke panden. De logistieke sector telt in Nederland inmiddels zo’n 80.000 gebouwen. Panden voor landbouw en zwaardere industrie zijn daarin niet eens meegerekend. Een overzicht van de huidige stand van zaken.
Cijfers uit de marktanalyse
In 2019 kwam er 2,6 miljoen m2 logistiek vastgoed bij, wat het totaal bracht op bijna 38 miljoen m². Volgens de marktanalyse die Savills voor de Werkgroep Logistiek heeft gemaakt, is de positie van Nederland als logistiek hotspot in de laatste jaren verder versterkt. Dat heeft gezorgd voor een uitbreiding naar bouwlocaties buiten de Randstad. Daar is meer ruimte en de grondprijzen zijn er lager. Brabant is van oudsher al populair door de ligging en koploper met 30% van de totale oppervlakte aan logistiek vastgoed – nu al bijna net zo veel als de drie Randstadprovincies bij elkaar. Groei tot over de grenzen Tegelijkertijd is er sprake van een enorme schaalvergroting, met nieuwe bedrijfspanden en distributiecentra van meer dan 100.000 m². De e-commerce is verantwoordelijk voor een groot deel van die groei. Door de stijgende populariteit van online winkelen, groeide de omzet van de e-commerce in 2019 met 14%. Hierdoor is er een grote vraag naar bouwlocaties, waarbij er volgens Savills weinig nationale regie is bij het toekennen van schaarse grond. De verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening ligt bij de lagere overheden (gemeenten en provincies).
Het onderzoek van Savills wijst ook uit dat een derde van de bedrijfshallen door beleggers en ontwikkelaars op speculatieve basis wordt gebouwd, nog zonder dat er een koper of huurder is. Het rendement op investeren in logistiek vastgoed blijft met 4% namelijk hoog. Ook voor (grote) buitenlandse beleggers. Zij nemen bijna de helft van de investeringen voor hun rekening (47% van de € 2,7 miljard aan beleggingen in logistiek vastgoed in 2019). De conclusie is dan ook dat de groeiende logistieke markt wordt gedreven door buitenlands kapitaal.
Renovatie in het geding
Ook de renovatie van de bestaande bedrijventerreinen komt door deze schaalvergroting in het geding, merkt het College van Rijksadviseurs op in het rapport (X)XL verdozing - Minder, compacter, geconcentreerder, multifunctioneler over de ‘verdozing’ van Nederland. Het is veel makkelijker en voordeliger om nieuw te bouwen dan bestaande panden te renoveren. En op basis van de huidige trend, die door de coronapandemie lijkt te worden versterkt, verwacht Savills dat de totale oppervlakte van logistieke gebouwen in Nederland tot 2050 zal verdubbelen. In de marktanalyse heet dit het ‘defensieve scenario,’ gebaseerd op een verwachte groei van 2,5% per jaar. Wat daarbij het langetermijneffect van de stikstofcrisis voor de ontwikkeling van de bouwsector zal zijn, is moeilijk in te schatten. Het zal de druk op de schaarse ruimte alleen nog maar vergroten.
Of die schaarste de verduurzaming onder druk zet, is niet bewezen. Maar het is wel bekend dat ontwikkelaars weinig hoeven te doen om hun panden te verkopen of te verhuren. Het argument van duurzaamheid moet dan van de afnemer komen. Daarom doet de werkgroep onderzoek naar de kansen voor het verduurzamen van logistieke panden. En net als het Deltaplan Duurzame Renovatie is ook het onderzoek van TKI/Nieman (2020) gericht op de verduurzaming van bestaande bedrijfshallen. Zij komen dan ook tot een vergelijkbare constatering:
Huidige situatie in logistiek vastgoed
- de trend is grootschalige nieuwbouw voor opslag en distributie;
- grootte en hoogte is vaak een issue;
- slechts beperkt sprake van renovatie;
- eerder keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw;
- de economische levensduur is aanzienlijk korter dan de technische levensduur;
- eigendomsverhoudingen en gebruiksfuncties wisselen sterk (huur, lease, eigendom);
- vitaal houden van bestaande hallen en oudere bedrijventerreinen vormt een uitdaging.
De definitie van een logistiek gebouw
Om de voorraad logistieke gebouwen in Nederland vast te stellen, moest er eerst bepaald worden wat een logistiek gebouw is. Aan welke eisen moet een pand voldoen voordat het een logistiek gebouw genoemd kan worden? Een logistiek pand voldoet minimaal aan de volgende eigenschappen:
- hoogte (8 meter);
- vloeroppervlak (>5.000 m²);
- aantal laaddeuren (2).
Uitgangssituatie voor de Routekaart
Om een verduurzamingsplan voor logistieke panden en bedrijfshallen te maken, moeten die gebouwen eerst juist gecategoriseerd worden. Logistieke panden en bedrijfshallen vallen volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) in de categorie: bedrijfshallen met een lichte industriefunctie binnen de dienstensector. Deze Routekaart gaat uit van de volgende functie-indeling:
- detailhandel;
- e-commerce;
- food;
- transport en/of logistieke dienstverleners;
- overig.
Veruit de grootste categorie is die van de transport en logistieke dienstverleners, circa 45% naar aantal en oppervlakte gerekend. Opvallend is de relatief beperkte omvang van de categorieën e-commerce en detailhandel. Maar dit komt waarschijnlijk omdat deze bedrijven met hun SBI-code in het Handelsregister zijn ingedeeld bij de groep T&L dienstverleners of onder ‘overige bedrijfshallen’. Voor de Routekaart is een groot deel van de e-commerce ondergebracht onder transport en logistieke dienstverleners. Op verzoek van de Werkgroep heeft Savills de data van 2.226 gebouwen vervolgens onderverdeeld in drie energetische gebouwtypen: vorstvrij, verwarmd en koel/vries. Hiermee is te berekenen wat het besparingspotentieel is van de sector. In de energiescenario's naar 2050 is dit verder uitgewerkt.
Eigendomsverdeling
De eigendomsstructuur heeft invloed op de mogelijkheden om te verduurzamen. Vaak lopen initiatieven vast omdat investeringen door eigenaren gedaan moeten worden, terwijl de huurder het voordeel van de lagere energierekening heeft. In verduurzamingsmogelijkheden staan voorstellen om deze 'split-incentive' te doorbreken.
Verdeeld naar eigendomsstructuur is de voorraad momenteel als volgt opgebouwd:
- belegger-huurder;
- eigenaar;
- internationale partijen;
- single/multi-tenant;
- single/multi-use.
Logistiek vastgoed in cijfers
Fysieke eigenschappen logistiek vastgoed
Een groot gedeelte van logistieke panden is gebouwd na 1990, met een dip tijdens de laatste economische crisis van 2008 en een forse stijging in de laatste vijf jaar. Naar oppervlakte gemeten is een kwart van de bedrijfshallen gebouwd tussen 2015 en 2020. Ook is in deze periode een forse stijging van het gemiddelde oppervlak te zien naar 25.000 m² (tegenover 15.000 m² van 2000-2004).
Deze sectorale routekaart voor de logistieke sector richt zich op de nieuwe en bestaande voorraad bedrijfsgebouwen, hoe deze zich ontwikkelt tot 2050 en welke maatregelen en kosten ermee gemoeid zijn om de klimaatdoelen te behalen. In de routekaart wordt met nadruk ook de nieuwbouw meegenomen omdat daar ook nog veel energiewinst is te behalen. Nederland telt volgens TKI/Nieman in totaal zo’n 80.000 bedrijfshallen met een logistieke functie of de mogelijkheid daartoe, in 2019 al goed voor bijna 38 miljoen m2 waarbij er door de toenemende uitbreiding en schaalvergroting ieder jaar zo’n 2,5 miljoen m2 bijkomt. Het gaat om een belangrijke economische sector waarin het energiegebruik en het bouw- en vervangingstempo groot zijn, maar waarvoor nauwelijks energieregelgeving is.
De logistieke sector in cijfers
38.000.000 m²
huidige vloeroppervlakte aan logistieke panden in Nederland
wordt met de huidige groeicurve al in 2024
50.000.000 m²
45%
Transport en logistieke dienstverleners
Bijna de helft van de gebouwenvoorraad wordt in beslag genomen door transporteurs en logistieke dienstverleners.