Verduurzamingsmogelijkheden
Eigenaren van logistiek vastgoed moeten met routekaarten op gebouw- en portefeuilleniveau aan de slag. De vorige hoofdstukken gaven een beschrijving van de kansen en belemmeringen, in dit hoofdstuk volgen de verduurzamingsmogelijkheden. Aan de hand van een drietal verschillende logistieke gebouwen - onverwarmde, verwarmde en koelvrieshuizen - en bouwjaarklassen zijn technische mogelijkheden in kaart gebracht. Voor de logistieke sector komt dat veelal neer op het toepassen van energiebesparende maatregelen en het installeren van zonnepanelen.
BESLISBOOM LOGISTIEK
Mogelijkheden tot energiebesparing in beeld
De logistieke sector is erbij gebaat om inzicht te krijgen in de mogelijkheden tot het besparen van energie. Speciaal daarvoor heeft DGBC aan het ingenieursbureau Arcadis gevraagd om een Beslisboom te ontwikkelen. Deze Beslisboom maakt eenvoudig inzichtelijk hoe een logistiek pand verduurzaamd kan worden tot het niveau Paris Proof.
Voor de Beslisboom Logistiek heeft Arcadis voor drie bouwjaarklassen en twee temperatuurniveaus verschillende energiebesparingspakketten voor de vorstvrije en verwarmde logistieke gebouwen doorgerekend. Er zijn twee ambitieniveaus doorgerekend: een pakket met quick-win maatregelen en een gasloos pakket aan maatregelen, met een warmtepomp en een maatregelen om een gebouw bouwkundig voor te bereiden om het Paris Proof niveau te behalen, mogelijk met toevoeging van PV panelen. Bij het opstellen van de maatregelpakketten was kosteneffectiviteit een randvoorwaarde: quick-wins moesten zich binnen 5 jaar terugverdienen en maatregelen uit het het gasloze pakket binnen 10 jaar.
Deze pakketten worden voor in de scenario’s van deze sectorale routekaart gebruikt. De besparingen voor de categorie bedrijfshallen met koel/vriesinstallaties kon nog niet doorgerekend worden met de software en is ook (nog) niet in de scenario’s van de routekaart meegenomen.
Beslisboom Logistiek is nog niet geschikt om koel/ vries gebouwen door te rekenen omdat de rekenmethode die voor verwarmde gebouwen ontworpen is dit niet mogelijk maakte. Er is behoefte om energiebesparingsmogelijkheden voor deze gebouwen door rekenen en in de Beslisboom op te nemen.
Rc: isolatiewaarde N: rendement gasgestookt verwarmingstoestel n50: infiltratievoud (indicatieve aanname verlies transportdeuren
NB: De maatregelen zijn doorgerekend aan de hand van een eenlaags referentie gebouw van 10.800 m² met 12 docks. Als binnentemperatuur is 10 ᵒC aangehouden voor vorstvrije/onverwamde logistiek en 16 ᵒC voor verwarmde panden.
Berekend huidig energiegebruik
De berekening van het gebouwgebonden energiegebruik komt voor het referentiegebouw uit tussen de 35 en 69 kWh/m²/jr voor onverwarmde gebouwen en tussen de 55 en 120 kWh/m²/jr voor verwarmde gebouwen, afhankelijk van het bouwjaar. Recentere gebouwen gebruiken vanzelfsprekend minder door een betere isolatie en modernere HR of LED verlichting. Omdat we bij routekaarten en de DGBC Paris Proof aanpak naar het totale energiegebruik kijken, zoals vastgelegd in WEii wordt bij beide temperatuurniveaus en bouwjaarklasse gebruikgebonden energie toegevoegd, waarbij 15 kWh/m² is aangehouden, lichte bedrijvigheid.
Invloed bouwkundige maatregelpakketten op het energiegebruik Door toepassing van de maatregelpakketten daalt het verbruik tot 40-50 kWh/m² bij quick-win pakketten of tot 25-35 kWh/m² bij de ambitieuzere gasloze Paris Proof pakketten. Bij maatregelen die in de pakketten opgenomen zijn, moet gedacht worden aan • Quick-wins pakket: energiebesparende regelingen, LED verlichting • Gasloos pakket: isolatie, verbeteren luchtdichtheid, elektrische (lucht)warmtepomp Bij de berekende waarden wordt wederom de gebruikersenergie opgeteld. De range voor het totale energiegebruik ligt dan tussen de 40 en 65 kWh/m²/jr. Een deel van de gebouwen voldoet daarmee niet aan de voorlopige Paris Proof grenswaarde die voor onverwarmde en verwarmde logistiek op 50 kWh/m²/jr ligt. Met toevoeging van PV panelen zijn er echter zeker op logistieke gebouwen nog voldoende mogelijkheden om het energiegebruik te verlagen. Ook zijn andere samenstellingen van maatregelpakketten denkbaar. De pakketten en scenario’s uit de Beslisboom geven een eerste indruk van mogelijkheden en kosten. Per gebouw zal vervolgens maatwerk nodig zijn. Zo kan het interessant zijn om bij een gebouw op ene bedrijventerrein dat nog niet van het aardgas af gaat wel tot die tijd nog een efficiëntere verwarmingstechniek toe te passen.
De weg naar 2050
In 2050 moet de gehele gebouwde omgeving energieneutraal zijn en gebruiken we alleen nog duurzame energie. Dat betekent ondermeer geen gebruik van aardgas meer en vanuit DGBC zijn de Paris Proof doelstellingen geformuleerd om het energiegebruik naar terug te brengen. Maar zolang we nog niet in balans zijn en nog niet geheel kunnen draaien op duurzame energie gaat het er naast energiebesparing ook om de CO₂-uitstoot zo snel mogelijk terug te brengen.
Hybride tussenstap
Ook al is het einddoel om in 2050 alleen nog maar duurzame energie te gebruiken, is het dogmatisch nu alle gebouwen van het aardgas af te halen niet altijd de beste oplossing om snel CO₂ te reduceren. Het bovengestelde gasloze pakket wordt zowel in te nemen maatregelen als de bijbehorende investering. Helemaal met de kennis dat logistiek vastgoed relatief kort staat en de verwachting is dat een groot deel van de huidige logistieke gebouwen vervangen zullen worden voor 2050. Daarnaast is op dit moment de CO₂-uitstoot van een kWh elektriciteit nog 2,5 keer zo hoog als een omgerekende kWh aardgas. Een hybride oplossing waarbij het gebouw nog niet van het aardgas afgehaald wordt, maar waarbij wel verder gegaan wordt dan de voorgestelde quickwins en gekeken wordt naar de horizon van 10 jaar kan een goede tussenstap zijn.
Hoe PV de sector in een stroomversnelling brengt
Door de enorme dakoppervlakken van de meeste bedrijfshallen is het Paris Proof niveau doorgaans gemakkelijk te realiseren: bij de verwarmde panden die met het pakket aan gebouwgebonden maatregelen de 50 kWh/m2 nog niet halen is een deel van het dak nodig om wel de 50 kWh/m2 te behalen.
Wanneer daken vrijwel geheel (80%) volgelegd worden met PV, rekening houdend met ruimte voor dakdoorvoeren, opstanden en installaties, dan ontstaan energieleverende panden, met een netto levering van tussen de 55 en 65 kWh/m2 per jaar voor de gasloze panden en tussen de 35 en 45 kWh/m2 voor de panden met de quick-win maatregelen.
In de beslisboom zijn op dit moment alleen maatregelpakketten opgenomen op basis van quickwins met de tijdshorizon van 5 jaar of een aardgasloos concept. Als slimme tussenstap zou een hybride pakket toegevoegd kunnen worden met maatregelen die zich in 10 jaar terug verdienen, maar nog niet aardgasloos wordt gemaakt.
Financiële situatie, waar ligt de kans?
Hoe de huidige markt is ingericht op het gebied van contracten en financiën, brengt nog een aantal financiële obstakels met zich mee. Omdat uiteraard de vraag terugkomt: wie gaat dit betalen? De eigenaar die het gebouw bezit, maar de energierekening niet betaalt? Of de huurder die profiteert van de lagere energierekening? Los daarvan is het nog de vraag wat de meerwaarde is van de verduurzamingsmaatregelen in de waarde van een gebouw. In het geval van de logistieke sector komt deze vraag bijna altijd neer op het dak: wat zijn de (on)mogelijkheden van PV-panelen?
Investeringskosten
De investeringskosten van de maatregelenpakketten nemen vanzelfsprekend af naarmate het bouwjaar recenter is. Voor de oudere panden bedragen de gebouwgebonden kosten naar het gasloze niveau €115 /m2 voor onverwarmd en €350 /m2 voor verwarmde panden. Voor de panden van na 2012 in beide gevallen €80 /m2. Om het gasloze niveau te behalen komt daar voor verwarmde gebouwen tussen de €50 en €75 /m2 bij. Let wel: dit zijn kosten van PV omgeslagen over het totale vloeroppervlak, niet voor een vierkante meter PV paneel.
PV-panelen blijken in verhouding een goedkopere route naar Paris Proof. De combinatie van quick-win maatregelen met PV is qua investeringen goedkoper dan het verdergaande gasloze maatregelenpakket met in dat geval minder PV. Hier moet een kanttekening geplaatst worden: kosteneffectiviteit is niet het enige criterium: alle logistieke gebouwen zullen op termijn gasloos moeten worden.
Investeringen in het gebouw en de energievoorziening worden over het algemeen door de verhuurder gedaan, terwijl de huurder het voordeel heeft van de lagere energierekening en het hogere comfort. In het Klimaatakkoord staan vier opties voor modelcontracten tussen huurder en verhuurder genoemd om deze ‘split incentive’ op te lossen.
In Nederland stimuleren banken de taxateurs al om duurzaamheidscriteria op te nemen, om te beginnen met kantoren. Vervolgactie is het uitwerken van een paragraaf voor de taxatie van logistiek vastgoed, gebaseerd op de paragraaf van de NVB en NRVT voor kantoren.
DGBC en de werkgroep Logistiek zullen knelpunten inventariseren en oplossingen bieden om de plaatsing van zonnepalen op daken van logistiek panden te versnellen.
Voorstellen en voorbeelden voor het toepassen van subsidies en fiscale regelingen om de plaatsing van PV op logistiek vastgoed te stimuleren.
Meer PV-panelen
Met de enorme vloer- en dakoppervlakten van logistieke panden, ligt er een enorme kans voor deze sector. Niet alleen om zelf CO₂-neutraal te worden, maar ook door die oppervlakte te benutten en energie te leveren. De mogelijkheden zijn, de kosten zijn te overzien. Maar er zijn nog obstakels in wet- en regelgeving. Mag een logistiek dienstverlener ook energieleverancier zijn? En hoe kan de milieubelasting van materialen (MPG) aangepast worden? De MPG is nu voor PV dermate hoog dat dit remmend werkt op het aanbrengen van PV op daken van logistieke gebouwen.
De grote dakoppervlakten van logistieke gebouwen bieden grote kansen voor de opwek van duurzame energie door het plaatsen van PV-panelen. Toch gebeurt dit lang niet overal. Dat kan te maken hebben met technische belemmeringen, zoals de beperkte draagkracht van het dak of het gebrek aan capaciteit van het elektriciteitsnet. Ook kunnen economische barrières een rol spelen, zoals de lage tarieven voor elektriciteit, het relatief lage energieverbruik of de verhouding met de huurder (‘split incentive’).
De Werkgroep Logistiek is van mening dat zowel bestaande als nieuwe daken van logistieke gebouwen zo volledig mogelijk moeten worden voorzien van PV-panelen. En bij voorkeur gecombineerd met andere verduurzamingsmaatregelen, zoals een vegetatiedak. Dat wordt al sinds 1 januari 2020 in de MIA-Vamil-regeling geëist. Ook helpt het als subsidies en fiscale regelingen het plaatsen van PV-panelen op bedrijfsdaken stimuleren, in plaats van zonneweiden aantrekkelijk te maken. Dit geeft duurzaam logistiek vastgoed een meerwaarde die in de taxatie kan worden doorgerekend.