Het gedachte-experiment
Het gedachte-experiment Onze klimaatuitdaging is fors. Dat maakt de nodige actie nog grootser. Voor een Paris Proof-gebouwde omgeving moeten we stevig in de buidel tasten. Het kost 34,2 miljard euro om 62 miljoen m² kantooroppervlakte, bestaande bouw, te verduurzamen naar Paris Proof in de komende 30 jaar. Maar we mogen ons niet laten verlammen door deze miljardenberg. Wat gebeurt er als we deze gigantische investering eens terugrekenen naar de investering per m² per jaar, verspreid over 30 jaar?
Een gezamenlijke inspanning van eigenaar en huurder. In de tijd gezet met een realistische verduurzamingsplan voor een Paris Proof-gebouw in 2050. Kunnen we op deze manier de belangrijkste uitdaging van deze eeuw behapbaar en betaalbaar maken? DGBC pleit voor een gebouwspecifieke aanpak met een in een stichting ondergebrachte spaarpot die aan het gebouw is gekoppeld.. De eigenaar en huurder vullen deze spaarpot gezamenlijk en kunnen daarmee verduurzamingsinvesteringen bekostigen. Ook bij verkoop of bij de komst van een nieuwe huurder blijft de spaarpot bestaan.
Bijkomend voordeel is dat eigenaar en huurder gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de verduurzamingsopgave en dat zij de verdeling van de kosten (het zogenoemde split incentive) met de juiste afspraken kunnen waarborgen. Het realiseren van een Paris Proof pand vergroot de waarde voor de eigenaar. Het voordeel voor de huurder is het gebruiken van een duurzamer en energiezuiniger pand wat de gebruikskosten op lange termijn verlaagt. De spaarlasten dalen met de verdere verduurzaming van een pand De stichting zorgt ervoor dat zowel eigenaar als huurder met elkaar in contact blijven en gezamenlijk beslissingen maken.
DE BEREKENING
Van 34.200.000.000,- euro naar 9,- euro per m²
Om de gebouwde omgeving Paris Proof te maken, is een verbetering van 66 procent energiebesparing nodig met daarbij de overgang naar beschikbare duurzame bronnen. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft berekend dat het 34,2 miljard euro kost om 62 miljoen m² kantooroppervlakte, bestaande bouw, te verduurzamen naar Paris Proof in de komende 30 jaar.
Terugrekenend naar de benodigde investering per m² per jaar, is dat gemiddeld 18,39 euro per m² per jaar. Dat bedrag is exclusief inflatie, en ook exclusief energiebesparing en meerwaarde van zowel de huur als het gebouw. En wanneer de eigenaar en de huurder deze 18 euro per m² per jaar verdelen, is dat dus nog maar 9 euro per m² per jaar per partij. Beiden hebben voordelen en beide partijen delen de lasten. Op een gemiddeld huurbedrag van 125 euro per m² per jaar is dat 7,2 procent.
De waarde
Zowel de huurder als verhuurder profiteren. Dankzij de zeer overzichtelijke 9 euro per m² per jaar ontvangt de huurder een besparing op zijn exploitatie en een gezonde en duurzame werkomgeving. De gebouweigenaar ziet waardestijging in het vastgoed en voldoet aan de toekomstige wet- en regelgeving, waardoor de administratielast afneemt. Het inverdieneffect van de energiebesparing zijn de kosten die bespaard worden, omdat een Paris Proof-gebouw minder energie verbruikt. Energielasten liggen nu gemiddeld op de €10 á 15 euro per m² per jaar. Met een energiebesparing van 66% naar Paris Proof, realiseer je een gemiddelde besparing van 8 euro, wat bij een gelijke verdeling over de komende 30 jaar neerkomt op4 euro per m² per jaar. Bij verkoop van het gebouw blijft het spaarpotje is gekoppeld aan het gebouw. Een zittende huurder heeft hierdoor de zekerheid van opbouw van het spaarpotje voor verduurzaming en de uitvoering hiervan. Daarnaast is bij verkoop inzichtelijk hoeveel in het pand geïnvesteerd moet worden om het naar Paris Proof te brengen en hoeveel hiervoor al gespaard is. Dit zal daarmee ook een effect krijgen op de waarde van het pand. 34 miljard euro in 30 jaar - Het enorme bedrag van 34 miljard euro is uitgesmeerd over 30 jaar. Delen door vierkante meters - De renovatieopgave voor kantoren betreft 62 miljoen vierkante meter kantooroppervlakte. Het gaat hier namelijk om renovatie, nieuwbouw staat hierbuiten. Inverdieneffect van 6,6 miljard euro - Door een gebouw Paris Proof te maken, komen de energiekosten op 10 á 15 euro per vierkante meter per jaar. Een besparing van in totaal 6,6 miljard euro. En dat is 4 euro per m² per jaar.
Financieringsmogelijkheden
Het spaarconstruct brengt verschillende financieringsmogelijkheden met zich mee. Het spaarfonds gekoppeld aan een gebouw is de basis om de verduurzaming van een pand te waarborgen. In de statuten van de stichting staat een niet te wijzigen doelstelling. Deze doelstelling betreft het Paris Proof maken van een pand. De gelden op de gekoppelde spaarrekening zijn uitsluitend voor de verduurzaming van het pand. De spaarrekening kan bij meerdere banken en instanties worden geopend. Als de eigenaar van een pand eerder wil verduurzamen, dan zijn daar opties voor. Met financiering is het natuurlijk heel goed mogelijk om de verduurzamingsactiviteiten naar voren te halen of een combinatie te maken met het spaardeel. Ook subsidies zijn een financieringsmogelijkheid. Daarnaast is BespaarGarant een optie voor een mechanisme om een investering off-balance te kunnen financieren, waarmee je uit energiereductie de investering afbetaald.
De voordelen
Voor huurder en verhuurder Zowel de huurder als verhuurder profiteren. Met een zeer overzichtelijke bijdrage van 9 euro per m² per jaar ontvangen beide partijen een besparing op exploitatie en een gezonde en duurzame werkomgeving.
Voor huurder
Het meerjarenonderhoudsplan geeft de huurder inzicht en biedt duidelijkheid over wat nodig is om het gebouw te verduurzamen. Daarnaast geeft het gedachten-experiment de huurder adviesrecht waarmee die inspraak heeft in wat er gebeurt. Dit verzekert de huurder ervan in 2050 een energiezuinig gebouw te huren, aangezien de eigenaar wettelijk verplicht is te sparen voor verduurzaming. Zo kan een huurder ervan uitgaan dat hij meespaart aan een gebouw waar hij langere tijd kan blijven zitten.
Voor verhuurder De verhuurder ziet waardestijging in het vastgoed en voldoet aan de toekomstige wet- en regelgeving, waardoor de administratielast daalt. De verhuurder heeft daarnaast meer zekerheid dat een huurder voor langere periode het pand huurt. Er is daarnaast een prikkel voor een verhuurder om sneller te verduurzamen vanwege de bijbehorende kostenbesparing en het verlagen van het risico op het verliezen van huurders.
