Wat levert het op?

Waardeontwikkeling meenemen in besluitvorming bij duurzaamheidsinvestering

Meerdere opbrengsten Duurzaamheidsinvesteringen in een gebouw leiden vaak niet alleen tot een verlaging van de CO₂-uitstoot, verlaging van de energielasten én verbetering van het werkklimaat, maar ook tot een hogere waarde van het gebouw zelf. Uit diverse onderzoeken is inmiddels gebleken dat duurzame kantoren meer waard zijn dan minder duurzame kantoren.

Beter rendement Doordat telkens meer bedrijven de voorkeur geven aan een duurzaam gebouw, is zichtbaar dat duurzamere gebouwen beter renderen. Minder leegstand, minder mutaties van huurders, snellere wederverhuurbaarheid, hogere huurprijs en een vaak een goedkopere financiering van het gebouw dragen bij aan dit betere rendement.

Waardeontwikkeling Bij de overweging van een duurzaamheidsinvestering is het verstandig ook de potentiële waardeontwikkeling na verduurzaming mee te nemen in de besluitvorming. Juist vroege duurzaamheidsinvesteerders kunnen profiteren van de schaarste van duurzame gebouwen. Hierdoor verdien je niet alleen een belangrijk deel van de investering terug in lagere energielasten, maar ook in een mogelijke hogere prijs bij verkoop.

Cassusen

PwC

Kantoren naar Paris Proof; een andere aanpak.

PwC heeft dertien kantoorlocaties in Nederland, zowel kleine als grote. In alle gevallen is PwC huurder. Bij de meeste locaties zijn er meer huurders. De ambitie van PwC om in 2030 tot Net Zero te komen, betekent dat ook de kantooromgeving moet verduurzamen. Dit kan een lastige opgave zijn, omdat in veel gevallen huurder en verhuurder kijken vanuit verschillende perspectieven. Voor een eigenaar is het van belang om meer zekerheid te hebben, dus een langere huurtermijn en de huurder wil juist meer flexibiliteit. Het is een situatie waarin vaak niemand gaat bewegen of stappen gaat zetten.

Voor het verduurzamen kan deze situatie moeilijk zijn, omdat met het realiseren van een Paris Proof kantoorgebouw (70 kWh per m2) vraagt om investeringen. Hierbij zijn de lagere energiekosten uiteindelijk voordelig voor de huurder.

Om deze status quo te doorbreken is PwC Facility Management gestart met de vraag aan de gebouweigenaren: 'Wat is jouw route naar Paris Proof?' De vraag is een startpunt geweest voor veel gesprekken. Hierin is een aanbod gedaan om door een onafhankelijke organisatie een berekening te laten maken. De kosten voor dit onderzoek zijn verdeeld over huurders en gebouweigenaren omdat beide partijen ook een belang hebben om het gebouw te verduurzamen. In het adviesrapport staat centraal wat er mogelijk is om energie te besparen, van het gas af te gaan en wat de mogelijke opwekcapaciteit zou kunnen zijn. De levensduur van installaties en een mogelijk vervangingsmoment zijn daarin meegenomen. Deze informatie leidt tot inzicht in de te nemen maatregelen. Soms is er nog 'laaghangend fruit' en kan er relatief eenvoudig energie worden bespaard. In een ander geval gaat het om grotere investeringen. Vaak is er een combinatie van deze twee.

Met de feiten vanuit het adviesrapport op een rij is er een gemeenschappelijk kader ontstaan. Vanaf dit punt zijn er meerdere scenario's om met elkaar naar toe te werken. Een aantal mogelijkheden die PwC heeft doorlopen:

Het verdelen van de kosten van de investering in het geval dat de opbrengsten van energiebesparing binnen de huurtermijn vallen. Denk bijvoorbeeld aan het toepassen van duurzame verlichting waarbij je als huurder en verhuurder beide een bijdrage levert en afspraken maakt over het beheer en einde van de huurperiode.
Investering naar Paris Proof door de eigenaar waarbij de huur wordt verlengd en de besparing van de energiekosten ten goede komt aan de verhuurder.
Zoals bij scenario 2 maar dan dat de energiebesparing ten goede komt aan de huurder.
Investering geheel voor rekening van de eigenaar zonder afspraken met de huurder.
De voorinvestering voor rekening van de huurder waarbij er gedurende de looptijd een verrekening wordt gedaan; veelal in combinatie met scenario 3.
Het nemen van maatregelen geheel voor rekening van de huurder.

Bovenstaande mogelijkheden zijn er in combinaties en diverse varianten. Er is geen standaard-oplossing. Veel hangt af van bijvoorbeeld:

Toekomstperspectieven en ambities van de huurder en verhuurder
Mogelijke vervanging van klimaatinstallaties
Financiële ruimte om te investeren
Huidig energieverbruik versus mogelijkheden die er zijn
Single tenant / multi tenant
Inbreng van van andere huurders
Energiestrategie van de gemeente

Juist door met elkaar vooraf onderzoek te doen, ontstaat een duidelijk perspectief voor het pand duidelijk en kan er met elkaar worden gewerkt aan de best passende oplossing. Dat is in veel gevallen uitdagend maar wel de moeite waard, omdat je met elkaar het doel hebt om een belangrijke bijdrage te leveren aan het verduurzamen van gebouwen.

Cassusen

INNAX

INNAX heeft samen met circa 40 andere marktpartijen het Paris Proof Commitment ondertekend en verbindt zich daarmee aan de doelstelling om het energiegebruik in de gebouwde omgeving met twee derde te verlagen. INNAX heeft daarbij verschillende stappen ondernomen om onder de 70 kWh/m2 te komen, de grens voor Paris Proof met als deadline 2050. En die deadline is nu al behaald door INNAX. Wat was de motivatie van INNAX om deze stappen nu al te zetten?

Jörgen Waagenaar laat weten; ‘Het kost inspanning, maar het is technisch niet extreem ingewikkeld mits je alle benodigde data in handen hebt en je echt iemand met bevoegdheden aanstelt als verduurzamer. Bovendien: het kost uiteindelijk niets; de terugverdientijd is zo’n zeven jaar. Wel moeten we nu goed bewaken dat we ook Paris Proof blijven.’

Voor de start van het traject heeft INNAX ambities gezet. Zo wilde zij het energiegebruik elektra en gas op het hoofdkantoor Veenendaal terugdringen naar 70 kWh/m2 of lager in 2023. Daarnaast willen ze dit berekenen op basis van werkelijk verbruik en gebruikers per vloeroppervlak in plaats van enkel het energielabel. ‘Feitelijk moet je “op twee benen” naar Parijs, door zowel het gebouw aan te passen als het verbruik te verlagen’.

Wat zijn de obstakels waar INNAX tegenaan liep?

‘Bij de start waren we afhankelijk van de verhuurder en de andere huurders. Dat maakte het lastig. We zijn daar een paar jaar mee bezig geweest, maar toen bleek dat we in die situatie niet ver genoeg zouden komen. Dan krijg je een spannend moment: wel of niet verhuizen? Hebben we dat er echt voor over? Want we zaten prima.

INNAX heeft gekozen voor verhuizen naar een pand waar meer mogelijkheden vanuit de eigenaar waren. Dit laat hun intrinsieke motivatie voor het halen van de Paris Proof ambitie zien, ook aan hun medewerkers. De prijs van de benodigde investeringen varieerde nogal. In het oude pand zou het € 1,3 miljoen worden, en in het huidige pand enkele tonnen. De eigenaar van het nieuwe pand vond Paris Proof meteen een goed idee. ‘We zijn met hem tot een samenwerkingsverband gekomen, waarbij wij de helft financieren.’

Voor het behalen van een Paris Proof gebouw heeft INNAX verschillende stappen genomen. De eerste stap is het verzamelen van meetdata van zowel de hoofd als tussenmeters, energiecontracten zijn opnieuw bekeken en gegevens van het gebouw zijn verzameld zoals; vloeroppervlakten, isolatiewaarden, energielabel, PV panelen, meter bezettingsgraad, bedrijfstijden en gebruiksoppervlak.

Nadat de data compleet was is er een energiebenchmark ingesteld, waarin het huidig energiegebruik vergeleken is met het energielabel en de Paris Proof doelstelling van 70 kWh/m2. De volgende stap was het opstellen van een routekaart, hierin zijn concrete doelen in de tijd weggezet en gekoppeld aan de huidige score van het gebouw t.o.v. Paris Proof en de investering die nodig is voor het behalen van de Paris Proof score.

Na het inzichtelijk krijgen van alle informatie bleek een grote winst te behalen in het plaatsen van LED verlichting en 384 zonnepanelen. Het gebouw bezat al over een goede isolatie en warmte-koudeopslag (WKO). Wel bleek nog winst te halen door betere instelling van de warmtepomp. Met deze maatregelen is het kantoor van INNAX nu Paris Proof, profiteren ze van een lage energierekening en zijn ze klaar voor de klimaatdoelstellingen voor 2050.