Huidige energetische situatie
De retail sector is een diverse sector, met verschillende functies die sterk uiteenlopen in het verbruik. De eerste Paris Proof getallen zijn berekend vanuit ECN-rapportages waarbij onderscheid is gemaakt tussen retail met en zonder warenkoeling. Er is behoefte aan een overzichtelijke indeling van de retail, met benchmarkgetallen voor iedere subsector binnen de retail.
Winkelvoorraad
CBS heeft in 2020 een Retaildashboard opgesteld. Deze geeft voor het peiljaar 2018 een gedetailleerd inzicht in de omvang van de sector met het energiegebruik, opgesplitst in ouderdom, grootte en het type retail activiteit. In totaal gaat het in het dashboard om 125.000 objecten, met een oppervlak van 30 miljoen m². Dit geeft een goed inzicht in de sector, en is een van de bronnen geweest voor de doorrekening van de routekaart. De CO₂-emissie van de retailsector bedraagt 1,6 Mton. Dat is 6% van de CO₂-uitstoot van de utiliteitsbouw.
Energiegebruik en energielabels
In 2019 waren volgens RVO database ruim 41.000 winkelvastgoedobjecten van een energielabel voorzien. 32% van de winkelvastgoedobjecten zijn voorzien van een energielabel. 68% van de winkelvastgoedobjecten hebben dus gaan label, ondanks dat er veel transacties plaatsvinden in deze sector, en bij een transactie moet een energielabel aanwezig zijn. Wat verder opvalt is dat bijna 60% van de afgemelde objecten energielabel A heeft. Dat zijn niet per se gebouwen die volledig op de toekomst voorbereid zijn. Juist in de retail is de ervaring dat relatief oude en slechte gebouwen een label A kunnen behalen. De Energiemonitor van RVO geeft zelfs aan dat bij winkels de isolatiegraad het laagste is. In deze routekaart pleiten we daarom voor het sturen op het werkelijk en totale energiegebruik, inclusief gebruikersenergie. Wanneer voor elke niet gelabelde winkel een energielabel zou worden aangevraagd, krijgt iets minder dan een kwart van het oppervlak energielabel C of beter (Bron: Colliers).
Verbruik per retail categorie
De retail is een grote groep met een uiteenlopend energiegebruik. Het verbruik van een bakker met oven of een supermarkt met koeling ligt vanzelfsprekend hoger dan van een kledingwinkel. Bij het opstellen van de Paris Proof getallen is DGBC afgegaan op rapporten van ECN die de retail opdeelden in winkels met en zonder (waren-)koeling. Locatus doet continu onderzoek naar het winkelbestand, tot een groot detailniveau. Deze informatie bood de mogelijkheid om nadere analyses te doen. In het retaildashboard heeft CBS 14 subsectoren onderscheiden, naast een aantal categorieën die door DGBC in de routekaart voor de horeca opgenomen zullen worden. Onderstaande figuur geeft de gemiddelde verbruiken voor deze 14 retail categorieën weer.
Uit analyse door DGMR blijkt dat er vier retail categorieën zijn die een groter aandeel hebben dan 10% van het totale verbruik van de retail en samen 70% van het totale verbruik van de sector bepalen:
- Supermarkten (retail met warenkoeling)
- Kleding, schoen en sport (retail zonder warenkoeling)
- Woninginrichting (retail zonder warenkoeling)
- Huis en tuin (retail zonder warenkoeling)
Gemiddeld ligt het verbruik in 2018 al 20% lager dan de eerdere gemiddelden uit 2013 voor gebouwen met warenkoeling en zelfs 40% voor gebouwen zonder warenkoeling. De aanname is dat plaatsing van LED-verlichting een grote invloed heeft gehad. Een analyse aan de hand van ervaringsgetallen van Signify in het rapport van DGMR laat zien dat met LED ongeveer 25 kWh/m² reductie te behalen valt, tot wel 80 kWh/m², afhankelijk van de openingstijden. Over het algemeen hebben kleine winkels een gemiddeld hoger verbruik dan grotere winkels. De hoogste verbruiken per vierkante meter zijn te vinden in de foodspeciaalzaken: de bakkers en slagers. Alhoewel het verbruik van deze categorie hoog is, is het aandeel op het gehele energieverbruik maar klein. Verder is het hoge energieverbruik van deze categorie waarschijnlijk te wijten aan de gebruikte apparatuur, de impact waarvan effectiever met de leverancier van de apparatuur omlaag zou kunnen worden gebracht.
Uit deze analyse kunnen een aantal uitgangspunten worden geformuleerd voor verdere acties. Ten eerste zal de focus worden gelegd op de grootste verbruikers. Deze partijen zullen met specialisten portefeuille routekaarten opstellen, ook al vanwege EED en andere verplichtingen en convenanten. In een supermarkt vinden veel verschillende activiteiten plaats; het is daarom essentieel om inzicht te verkrijgen in de verbruiksdata (zie actie 3.1). Bij supermarkten zal de focus dus worden gelegd op het monitoren van het energieverbruik met als doel om de gebruikersenergie terug te brengen. Bij de drie andere grote categorieën heeft juist het verlagen van de gebouwgebonden energie door toegevoegde isolatie of de implementatie van LED verlichting een grotere potentiële impact. Verder zouden voor deze grote winkels zonder warenkoeling de mogelijkheden van PV verkend kunnen worden. Voor de kleineren MKB-winkeliers is er behoefte aan simpele aanpak en instrumenten, bijvoorbeeld een beslisboom, of specifieke maatregelenlijsten met quick wins, ook voor de categorie retailers die niet onder de wet Milieubeheer valt. Voor deze categorie is het van belang dat de opgelegde ambitie minder hoog, en juist hulp beschikbaar is voor het wegnemen van belemmeringen. Er is voor deze kleine retailers (die niet onder wet milieubeheer vallen) ook naar voren gekomen dat vooral het financieringsrisico een belemmering is. Er is te grote onzekerheid over hen bestaan in enkele jaren, en daarom zijn zelfs maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar risicovol. De werkgroep noemt een fonds met garantstelling voor MKB, en mogelijk gekoppeld aan leaseconcepten, als mogelijke oplossing hiervoor.
Actie 1.4: Update Erkende Maatregellijst en 2.3 Techniek
De Erkende Maatregelen Lijsten zijn te generiek voor winkels. Deze dienen meer specifiek te worden en geactualiseerd te worden, bijvoorbeeld in de vorm van een Beslisboom of andere tooling. Deze tool zal toegespitst worden voor MKB, dus ook de voor de winkels die niet onder de EML vallen.
Actie 4.3: Garantiefonds MKB
Als het voor kleine retailers onzeker is of ze over één of twee jaar nog bestaan is elke investering in verduurzaming een te groot risico. Zelfs al hebben ze een korte terugverdientijd. Met een garantiefonds voor MKB kan dit risico weggenomen worden.
Gebouwgebonden versus gebruiks-/ procesenergie
De reden dat het energiegebruik zo uiteenloopt ligt niet aan de bouwtechnische staat van het winkelpand, maar vooral aan de activiteit in het pand. DGMR heeft een nadere analyse uitgevoerd naar de invloed van het verbruik van het gebouw en het proces. Dat is complex, omdat beide zaken niet apart bemeterd worden.
Vanuit CBS is het totale verbruik bekend, en aan de hand van de NTA8800 (de bepalingsmethode voor energielabels en BENG) is het theoretische gebouwgebonden energiegebruik berekend. Door het tweede getal van het eerste getal af te trekken volgt er een indicatie van het niet-gebouwgebonden energiegebruik. Echter met een ruime bandbreedte, want de les uit andere onderzoeken is dat het werkelijk energiegebruik ver kan afwijken van het theoretische verbruik. Er is meer inzicht nodig in de opbouw van het energiegebruik in concrete projecten.
Vervolgens moet deze data onderling gedeeld worden tussen belegger en huurder, om samen het verduurzamingsproces op te kunnen starten. Beleggers hebben het inzicht in het energiegebruik van hun panden vaak niet, de huurders hebben het energiecontract. Voor beleggers is het van belang om dit inzicht te hebben en passende maatregelen te bepalen, in overleg met de huurders. Beleggers worden bovendien aangesproken op dit totale verbruik vanuit financiële rapportagesystemen, zoals GRESB en PCAF.
Financiële barrières
De businesscase van verduurzaming van retail panden wordt door meerdere zaken bepaald en belemmerd. In de veel voorkomende situatie van een eigenaar en een huurder spelen twee zaken die de werkgroep zal oppakken. Ten eerste de split incentive tussen huurder en verhuurder en voor de eigenaar: de meerwaarde van een duurzaam pand.
Split incentive
De businesscase van verduurzaming van retail panden wordt door meerdere zaken bepaald en belemmerd. In de veel voorkomende situatie van een eigenaar en een huurder spelen twee zaken die de werkgroep zal oppakken. Ten eerste de split incentive tussen huurder en verhuurder en voor de eigenaar: de meerwaarde van een duurzaam pand.
Naast de vastgoedwaarde is een investering voor ene eigenaar interessant wanneer de huur verhoogd kan worden. Dat is gerechtvaardigd, omdat de huurder bij een duurzaam pand een lagere energierekening zal hebben en bijvoorbeeld een hoger comfort. De totale kosten kunnen dan gelijk blijven, of mogelijk zelf lager liggen. Toch blijkt dit principe in de praktijk vaak lastig en blijft er een ‘split incentive’ tussen huurder en verhuurder. Er is in het verleden al veel werk gedaan om de split incentive te overbruggen, onder meer door het Platform Duurzame Huisvesting, via Green Lease of all-in huur. De splitsing tussen eigenaar en huurder is in de retail op een bijzondere manier ingericht, namelijk is de huurder verantwoordelijk voor de installaties en inbouw. Hierdoor komen met elke nieuwe huurder nieuwe installaties. Het continu plaatsen en afbreken van installaties is niet duurzaam, en daarnaast zou het energiebeheer wellicht efficiënter kunnen worden ingericht als het een keer goed door de eigenaar is ingesteld.
Taxatieparagraaf
Los van de split incentive is er de behoefte om de invloed van verduurzamingsmaatregelen op de waarde van een gebouw expliciet te maken. De gedachte is dat een duurzaam pand, dat voorbereid is op transitierisico’s, zoals eisen aan een betere energiezuinigheid, meer waard is (green premium) of omgekeerd: een minder duurzaam pand vormt een zogenaamd ‘brown discount’.
Een concrete eis aan een gebouw maakt deze meerwaarde of afslag concreet, zoals bleek bij energielabel C voor kantoren voor 2023. Voor retail is er een grote behoefte aan eenzelfde toekomstige eis. Nog meer dan bij kantoren is wel de ervaring dat een energielabel weinig zegt. Er kan gedacht worden aan een vast bouwkundig maatregelenpakket, zoals in de het hoofdstuk met doorrekening van de routekaart is aangehouden.
Actie 4.1: Taxatieparagraaf retail
Op het moment dat investeringen in duurzaamheid terugkomen in een verhoogde waardebepaling maakt dit investeringen voor vastgoedorganisaties veel interessanter. Voor de sectorkantoren is een taxatieparagraaf opgesteld; deze moet zodanig aangepast dat deze ook voor de sector retail toepasbaar is.
