Martijn Vlasveld (voorzitter DGBC Werkgroep Retail) stuurt interessante vastgoedsector met Routekaart Retail richting Parijs
“Retail is de meest interessante vastgoedsector”, verklaart Martijn Vlasveld (voorzitter van de DGBC Paris Proof Werkgroep Retail en Director Portfolio Management bij CBRE Investment Management) waarom hij zich al meer dan 15 jaar hard maakt om dit type gebouwen te verduurzamen. Waarom precies vertelt hij later. Eerst presenteert hij de Routekaart naar Parijs voor deze sector. “Grote winkelpanden zijn het eerst aan de beurt.”
Zo’n twee jaar werkte deze werkgroep van Dutch Green Building Council (DGBC), die hij de laatste anderhalf jaar leidde, aan het plaveien van de weg richting de Parijse klimaatdoelstellen, en dan speciaal gericht op winkelvastgoed. En dat is best uitdagend, geeft Vlasveld meteen toe.
Winkeliers zijn vooral hun producten aan het vergroenen
“Winkeliers zijn beperkt met het verduurzamen van hun gebouwen bezig. Het gaat een winkelier vooral om: hoe verkoop ik zo veel mogelijk producten. En dat is in deze coronatijd al moeilijk genoeg. Verduurzaming richt zich vaak op hun producten. Energie is misschien van een paar procent van de kosten. Dat is marginaal.” Deze grondgedachte geeft dus maar weinig aanleiding om de vergroening in te zetten. Gelukkig ziet Vlasveld steeds meer goede voorbeelden om hem heen: Albert Heijn is erg actief aan het vergroenen, de Bijenkorf ook. ASR Real Estate heeft op inspirerende wijze een winkelcentrum in Middelburg aangepakt, met een goede studie van DGMR en daar veel retailers in meegekregen.
Heuvel Galerie als voorbeeld
Natuurlijk kan Vlasveld eveneens een greep doen uit zijn eigen beleggingsportefeuille. Een van de meest aansprekende voorbeelden van een geslaagde verduurzamingsoperatie in zijn sector is de renovatie van de Heuvel Galerie in Eindhoven. CBRE behaalde er de allerhoogste BREEAM-NL score mee, in die sector. Ook werd met dit project een BREEAM Award gewonnen.
Individuele en landsbrede aanpak
De verduurzamingsaanpak van het winkelcentrum in Eindhoven vormt een van de ingrediënten van de nieuwe Routekaart Retail. “We benaderen de verduurzaming van winkelvastgoed op twee manieren”, legt Martijn Vlasveld uit. “Aan de ene kant vanuit individuele gebouwen. Aan de andere kant is de roadmap ook een landelijke aanpak, dus we kijken ook hoog over naar wat de sector nodig heeft.”
Overheid versus bedrijfsleven
Die twee benaderingen komen goed uit de verf, vindt de voorzitter van de werkgroep. Dat komt mede doordat een brede vertegenwoordiging aan deze routekaart heeft gewerkt. Volgens Vlasveld is dat grote winst. “Beleggers, ontwikkelaars, adviseurs, maar ook overheidspartijen zijn vertegenwoordigd. Dat is goed en confronterend tegelijk. Want bij de overheid denken ze heel anders dan in het bedrijfsleven.” Er gelden bijvoorbeeld andere hiërarchische verhoudingen en drijfveren om iets gedaan te krijgen. Vlasveld: “Maar door samen te werken leer je elkaar wel steeds beter begrijpen.”
Landelijke aanpak: op zoek naar de meeste impact
De individuele aanpak neemt inspirerende voorbeelden als uitgangpunt. Landelijk hebben Vlasveld en de werkgroepleden gekeken naar waar het meeste impact te maken is. “We hebben de 80%-20%-regel toegepast”, legt hij uit. “Dus hoe kun je het meeste bereiken.” Het antwoord op deze vraag is: door te starten met de grote winkelpanden. “Daarmee maak je snel grote stappen. Ze zijn ook het beste georganiseerd.”
Martijn Vlasveld, Directeur Portefeuillebeheer | Hoofd Duurzaamheid bij CBRE Investment Management Nederland en voorzitter DGBC Werkgroep Retail
Op veel winkelpanden ligt dat zwarte bitumen gewoon warm te worden in de zon. Zonde!
Ja, natuurlijk willen we de monumentale waarde behouden. Maar hé, we moeten ook naar Parijs!
Drie dingen zijn nodig
Wat er dan gebeuren moet? Vlasveld antwoordt: “Drie dingen zijn belangrijk: isoleren, installaties verbeteren en zonnepanelen aanleggen. Daar moeten we ons met z’n allen goed op focussen.” Vlasveld benadrukt dat het van belang is om het samen te doen, dus de huurder én de eigenaar. “De schil, het casco is van de gebouweigenaar. Die moet gaan isoleren. En de winkelier pakt de installaties aan.” Als je het samen doet, voorkom je volgens de werkgroepvoorzitter ook die vervelende split-incentive discussie (dat de energiewinst door duurzame investeringen in de zakken belandt van de partij die er niet voor heeft betaald). “Daar moeten we echt doorheen hoor”, is Vlasveld streng. “Dat kan alleen als je het samen doet, en tegelijk, dan heb je die discussie ook helemaal niet. Je doet allebei wat er moet gebeuren.”
Zonnepanelen in plaats van zwart bitumen
En de zonnepanelen? “Bij die zonnepanelen kom je er wel uit. Dat is makkelijker uit te rekenen en af te spreken. Je betaalt een vergoeding per kWh voor de investeringen in de panelen, bijvoorbeeld.” En dat moet ook echt gebeuren, vindt Vlasveld. “Want op veel winkelpanden ligt dat zwarte bitumen gewoon warm te worden in de zon. Zonde!”
Routekaart als levend document
De nieuwe Routekaart Retail vormt een belangrijk instrument op weg naar het behalen van de klimaatdoelstellingen van Parijs. “Want ja, we moeten we een uitgestippelde route hebben: hoe wordt deze sector Paris Proof? En welke stappen zijn hiervoor nodig?” Met deze roadmap, een levend document zoals dat heet, wordt de voortgang gemonitord.
De meest interessante sector
Uiteindelijk moet er ook gewoon vergroend worden, heel praktisch. In die volgens Martijn Vlasveld meest interessante sector dus. “Ja! Waarom het zo leuk is om in deze sector aan de slag te zijn? Hier komen verschillende werelden samen. Qua schaalgrootte zit winkelvastgoed tussen kantoren en woningen in. De variëteit is groot; er zijn grote partijen, maar ook de kapper op de hoek. En alles daartussen. Dus moet je naar maatwerk toe; dat maakt het uitdagend. Het is een puzzel.”
Binnensteden verduurzamen
En ook het sociologische element rond deze sector speelt mee. Winkels zitten in de binnensteden, het meest aantrekkelijke, maar ook kwetsbare gedeelte van een stad. Wie komen daar, wat komen ze doen, waarom willen ze naar jouw winkel komen en hoe kun je die gebouwen in die complexe en vaak monumentale omgeving verduurzamen? Concluderend: “Ik vind historische binnensteden fantastisch. Bij kantoren is dat anders, die staan veelal langs de snelweg. Een unieke, mooie winkel in de binnenstad. En daar dan de unieke oplossingen voor zoeken. Dat is toch mooi!”
Maar hé, we moeten ook naar Parijs!
“Ken je de Bijenkorf in Den Haag?” besluit Martijn Vlasveld. Hij doelt op het monumentale pand uit 1926, met een iconische gevel vol glas in lood. “Isolatiewaarde nul natuurlijk”, lacht Vlasveld. “We gaan de glas-in-lood gevel restaureren. Het kost heel veel geld, maar we hebben nu dé kans om de gevel ook te verduurzamen. Dat zorgt wel voor ingewikkelde gesprekken met welstand en monumentenzorg. Ja, natuurlijk willen we de monumentale waarde behouden. Maar hé, we moeten ook naar Parijs!”
