Marktanalyse
De Nederlandse retailmarkt verandert. Hoewel fysieke winkels nog het straatbeeld beheersen, wint online shoppen steeds meer terrein. Voor gemak shoppen mensen online. Voor de boodschappen gaan ze naar het winkelcentrum om de hoek. En voor een dagje fun zullen we weer naar de populaire winkelsteden trekken voor vermaak en beleving. Met 10% van het totale vloeroppervlak is het nog steeds één van de grootste sectoren binnen de utiliteitsbouw. Een overzicht van de huidige stand van zaken.
De Nederlandse retailmarkt (op basis van data van Locatus)
De huidige Nederlandse winkelmarkt heeft een omvang van circa 42 miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlak. Dat is inclusief een deel van de horeca (totaal 20 miljoen vierkante meter) en leisure, zoals casino’s. Meer dan een derde betreft solitaire winkels. Van de winkelgebiedstypen is het big-box retailpark uitgegroeid tot de grootste categorie, met in totaal meer dan 5,2 miljoen vierkante meter. Hieronder vallen onder andere de meubel- en woonboulevards. De grootste binnensteden zijn samen goed voor ongeveer 3,2 miljoen vierkante meter, kleine en grote wijkcentra hebben gezamenlijk eenzelfde oppervlak.
Terwijl fysieke winkels nog de dominante winkellocatie zijn, verandert de Nederlandse winkelmarkt. Online winkelen is meer mainstream geworden en winkelen in de stad is onderdeel geworden van een dagtrip vol eten en plezier. De beste plaatsen om dit te krijgen zijn de grote populaire winkelsteden met het hoogste en meest gediversifieerde aanbod aan winkels, horeca en vrijetijdsactiviteiten. Nederland heeft zo'n 10 tot 15 topwinkelbestemmingen, zoals Amsterdam, Utrecht, Groningen en Maastricht.
Ontwikkeling en leegstand
De grafiek toont de verschillende soorten winkelruimten, hun grootte (grootte van de bel), de leegstand (x-as) en de ontwikkeling van de leegstand in de afgelopen 10 jaar (y-as). In de rechterbovenhoek hebben regionale centra dus een hoge leegstand die de afgelopen tien jaar sterk is gegroeid. De linkerbenedenhoek laat zien dat kernverzorgende supermarktcentra het beste presteren met een gemiddelde leegstand van 2,8%, terwijl de leegstand het afgelopen decennium is gedaald. Stadscentra hebben een bovengemiddelde leegstand, maar hebben het afgelopen decennium maar een kleine toename gezien. Toch is de gemiddelde leegstand van 10,1% hoger dan de gewenste frictieleegstand van 4-5% die nodig is om de winkelmarkt wat lucht te geven en verhuizingen mogelijk te maken.
Gebruikersmarkt
In de afgelopen tien jaar piekte de opname aan winkelvastgoed in 2016, vooral door de huur van voormalige V&D-locaties door Hudson’s Bay. Hierna was dan ook een daling van de leegstand te zien. Deze nam de afgelopen jaren weer toe, onder andere door de sluiting van datzelfde Hudson’s Bay, waarvan een deel nog steeds geen nieuwe functie heeft. De opname lag de afgelopen jaren aanmerkelijk lager.
Begin 2020 was er de uitbraak van het Covid-19 virus. De opname dat jaar lag toch nog relatief hoog, grotendeels door contracten die al getekend waren. Ook werden ondernemers geholpen met steunmaatregelen vanuit de overheid. Onder andere hierdoor is de leegstand beperkt gebleven en zelfs licht afgenomen. Wat ook meespeelt, is dat steeds meer (delen van) leegstaande winkels worden getransformeerd naar een andere functie, zoals wonen. Door onder andere het verkorten van winkelstraten proberen gemeenten compactere centra te creëren.
Beleggingsmarkt
Retail is van oudsher één van de grootste vastgoedbeleggingscategorieën in Nederland. Historisch gezien was het veelal de retail of kantorensector die voor het hoogste beleggingsvolume zorgde. Door de opkomst van woningen en logistiek vastgoed als beleggingssegment en door een kentering in de retail beleggingsmarkt, is retail tegenwoordig niet meer de grootste, maar wel nog altijd een stabiele sector binnen de beleggingsmarkt.
In de afgelopen jaren (2016 - 2020 met uitzondering van 2017), lag het beleggingsvolume in retail op zo’n € 2 tot € 2,2 miljard per jaar. Voorheen was het type retail dat verhandeld werd erg divers, maar in de recente jaren is een duidelijke schifting zichtbaar. Institutionele beleggers hebben hun focus grotendeels verlegd naar een beperkt aantal topsteden waar zij nog actief willen zijn. Afhankelijk van de specifieke belegger gaat het om de top-5 steden, de top-15 steden of top-25 steden. Daarnaast willen institutionele beleggers in wijkcentra met supermarkten beleggen. Deze laatste asset categorie is redelijk crisisresistent gebleken en de impact van online winkelen is (vooralsnog) beperkt, waardoor deze op dit moment erg populair is.
Particuliere beleggers hebben in belangrijke mate beleggingen in steden op zich genomen waar institutionele beleggers in het verleden de meest actieve partijen waren. Door het wegvallen van institutionele beleggers als kopers in binnensteden, gecombineerd met de beperkte toevloeiing van buitenlands kapitaal als gevolg van reisbeperkingen in 2020, hebben private beleggers een steeds groter aandeel in de beleggingsmarkt. In kleinere steden zijn deze beleggers vaak op zoek naar transformatiepotentie, of kopen zij relatief gunstig in waardoor ze de huurprijs voor een nieuwe huurder kunnen verlagen. In grote steden is er nog enige concurrentie tussen institutionele beleggers en private beleggers, maar in 2020 hadden hier ook de particulieren de overhand. In kleine steden (<100.000 inwoners) heeft dit een prijsdrukkend effect gehad. In de grote steden zijn de aanvangsrendementen ook enigszins opgelopen, maar is de stijging minder sterk geweest dan in kleinere steden. Getallen van IVBN uit 2016 laten zien dat ongeveer 10% van de winkeliers zelf eigenaar zijn van hun winkels.
Een laatste koper die steeds vaker aanwezig is in de retailmarkt, is de groep van ontwikkelaar of transformateur. Deze kopers zijn vooral op zoek naar transformatiepotentie van bestaand winkelvastgoed. Een aantal voorbeelden daarvan zijn bijvoorbeeld de kopers van de voormalige V&D in Dordrecht (Re-Shape), en de kopers van de Megastores in Den Haag (COD). In beide projecten wordt naar een functiemix gestreefd, met name door te toevoeging van woningen, maar ook kantoren.
Inzoomend op de grootste investeerders van de afgelopen twee jaar laat zien dat er veel verschillende type investeerders beleggen in winkelvastgoed in Nederland, variërend van ontwikkelende beleggers tot REIT's, van equity funds tot particuliere beleggers en van banken of verzekeraars tot pensioenfondsen die rechtstreeks beleggen in vastgoed. Partijen die in de afgelopen twee jaar veel belegden waren onder andere Annexum, Portico Investments, Heeneman & Partners, DekaBank en Certitudo.
Winkelvastgoed en duurzaamheid
Verduurzaming staat nog niet hoog op de agenda bij alle winkelbeleggers. Dit blijkt uit gesprekken met eigenaren, maar ook uit een overzicht van de energielabels: bijna 70% van alle winkelruimte heeft er geen. Er is wel een groot verschil tussen type beleggers. Veel institutionele beleggers zien zichzelf als voortrekker. Zij hebben de winkels vaak langer in bezit en kijken verder vooruit. Daarnaast eisen hun aandeelhouders meer duurzaamheid. Voor private equity partijen is dat anders. Zij kijken naar de potentiële kopers van hun vastgoed. Verhogen zij hun eisen, dan volgt private equity pas. Particuliere eigenaren zijn het minst bezig met verduurzaming en hebben nauwelijks vergaande plannen. Investeringen beperken zich nu vaak tot ingrepen met een korte terugverdientijd zoals ledverlichting. Voor een aantal functies, inclusief winkels, is een Erkende Maatregelenlijst (EML) opgesteld voor verduurzamingsmaatregelen met een terugverdientijd van maximaal vijf jaar. Deze maatregelen geldt alleen voor bedrijfsmatige activiteiten die meer dan 50.000 kWh elektriciteit of meer dan 25.000 m³ aardgas gebruiken. Druk vanuit de overheid is er verder nauwelijks en wordt ook niet ervaren.
Ook winkeliers ervaren geen druk om hun winkel te vergroenen. De consument heeft vooral oog voor de duurzaamheid van het product en niet in welke winkel ze het aanschaffen. Het verminderen van het energieverbruik voor verwarming en koeling door bijvoorbeeld openstaande deuren heeft daarom geen prioriteit.
Actie 5.1 Communicatieplan noodzaak verduurzaming
De werkgroep wil een communicatieplan opstellen om bewustzijn rondom energiebesparing en CO₂-reductie in de retail sector, maar ook specifiek bij de consument, te vergroten. Het uiteindelijke doel van het communicatieplan is het meekrijgen van de hele sector.
Voor een succesvolle verduurzaming is samenwerking tussen eigenaar en huurder noodzakelijk. Eigenaren van winkelcentra hebben controle over de algemene ruimten en voorzieningen zoals roltrappen en liften. Achter de winkelpui is het de verantwoordelijkheid van de winkelier. Veel eigenaren zijn inmiddels in gesprek met de huurder over een gezamenlijke aanpak. Alleen is verduurzaming voor de kleinere, lokale winkelier nog geen prioriteit. Zij zijn vooral gefocust op het draaiend houden van hun bedrijf.
