Financiële waarde van winkelvastgoed
BREEAM-NL biedt nieuwe mogelijkheden voor Retail Investeerders
Een hogere BREEAM-NL In-Use score verlaagt het Bruto Aanvangsrendement (BAR; de verhouding tussen de bruto markthuur in het eerste jaar en de totale investering (v.o.n.) ) van Nederlands winkelvastgoed, blijkt uit onderzoek van Peter Jan Reinders, voormalig student aan de Rijksuniversiteit Groningen. Dit betekent dat de waarde stijgt, en dat het zeker loont om te investeren in duurzaam gecertificeerde winkelvastgoed.
De uitkomsten van het onderzoek zijn zeer hoopgevend, met name met betrekking tot het homogene convenience winkelvastgoed. Dit is vastgoed dat is gericht op de dagelijkse winkelbehoefte, zoals supermarkten en wijkwinkelcentra. “Voor mijn onderzoek heb ik een Hedonistisch prijsmodel gebruikt”, licht Reinders toe. “Ik heb daar kunnen uithalen dat de BAR wordt beïnvloed door BREEAM-NL, maar zeker ook door andere factoren. In dit onderzoek is de BAR meegenomen als de jaarlijkse huurstroom gedeeld door de huidige marktwaarde.”
Andere factoren die meespelen bij de BAR zijn locatie, leeftijd, omvang, bezettingsgraad, regionale rijkdom en bereikbaarheid tot het openbaar vervoer. “De achterliggende relatie tussen BREEAM-NL en de BAR heeft er waarschijnlijk ook mee te maken dat de potentiële toename in huren en besparingen in operationele kosten hier effect op hebben. En verder zou het ook heel goed kunnen dat een hogere huurderstevredenheid en een fijner werk/winkelgebied de verkoop stimuleert.” Gelimiteerd aantal observaties Voor het onderzoek moest Reinders het doen met een gelimiteerd aantal observaties. “We kijken nu dus naar een momentopname.” Hij kreeg de mogelijkheid data te gebruiken van investeerder Altera. “Andere waren helaas nog wat schuw om taxatiedata te delen.” Bij de resultaten zijn de investeringskosten voor verbeteringen om uiteindelijk een hoger BREEAM-NL certificaat te behalen niet meegenomen. “Dat zorgt er dus wel voor dat er een grotere winstgevendheid plaatsvindt.”
Nu rest er nog vervolgonderzoek, aldus Reinders. “En ik heb het idee dat dit verdere verduurzaming in de toekomst zal verwezenlijken. Uit interviews met meerdere vastgoedspecialisten blijkt dat niet iedereen dezelfde focus legt op duurzaamheid richting het publiek. Ik heb het dan over private versus institutionele beleggers. Verder zou er bijvoorbeeld ook een diepere analyse van consumentengedrag kunnen worden meegenomen, om te achterhalen welke aspecten van BREEAM-NL het zwaarst wegen in termen van de BAR.” Volgens Reinders valt dit zeker te onderzoeken. Hij heeft dat zelfs al gedaan, knikt hij. “Maar vanwege de gelimiteerde dataset, komen hier nog niet veel conclusierijke resultaten uit.”
Ten slotte is het ook belangrijk om de regionale rijkdom en de locatie nog verder mee te nemen in het vervolgonderzoek, meent hij. “Het kan natuurlijk zo zijn dat er in een duurdere wijk toch anders wordt gekeken naar duurzaam vastgoed, en dat dit ook weer effecten kan hebben op de BAR. Maar dat zou er ook voor kunnen zorgen dat er een grotere splitsing kan plaatsvinden tussen rurale en urbane regio's. En dan is de aanname dat urbane regio's duurzamere panden bezitten.” Duurzaamheid binnen vastgoed is zeer complex om te onderzoeken, aldus Reinders. “Maar het is zeker de moeite waard.”
“Meer data wenselijk voor betere onderzoeksresultaten”
Het onderzoek van Peter Jan Reinders is uitgevoerd in samenwerking met Paul Nelisse, Director Valuations bij Colliers, en Ellen Tak, Head of Research and Strategy bij Altera.
“Het feit dat er een relatie is tussen de BREEAM-NL score en de BAR is zeer interessant”, reageert Paul Nelisse. “Het is heel belangrijk om meer te begrijpen van wat duurzaamheid met de waarde van vastgoed doet.” Het sterke punt van deze onderzoeksuitkomsten is volgens hem dat het beslist de moeite waard is om hierop door te gaan; ook voor taxateurs. “En vervolgens zal het heel interessant zijn om te zien hoe dit kwantitatief en kwalitatief in duurzaamheidsparagrafen binnen taxatierapporten kan worden uitgewerkt.”
Nelisse wil ook nog even benadrukken hoe blij hij is met de data van Altera. “Je zou natuurlijk graag enorm veel metingen willen hebben in een dataset. Het liefst van transactieprijzen en BREEAM-NL scores. Maar dat is er niet, dus dan houdt het vrij snel op. Ik denk echter dat het heel belangrijk is, dat er bewustwording komt dat meer data wenselijk is om in de toekomst betere onderzoeksresultaten te krijgen. De data die Altera ter beschikking heeft gesteld is wel degelijk een enorm aandeel in het totaal aantal Retailobjecten dat inmiddels een BREEAM- NL certificaat heeft. In dat opzicht is het dus heel representatief.”
“Betrokken partijen moeten de handen ineenslaan”
Altera maakt sinds 2018 gebruik van BREEAM-NL certificaten om in kaart te brengen wat de duurzaamheidsstatus van hun winkelportefeuille is. De afgelopen periode zijn ze samen met Colliers bezig geweest om te kijken welke BREEAM-NL verbeterslagen ze nog kunnen maken en welke kosten daarmee gemoeid zijn. De hoofdvraag hierbij is: loont het? Volgens Ellen Tak is het antwoord ‘ja’.
Ze heeft hiervoor een voorbeeldsommetje gemaakt van een fictief wijkwinkelcentrum, waarmee zij de BREEAM-NL In-Use score met 7,5 procent wil verhogen. “Ik heb daar vervolgens een fictieve marktwaarde aan gekoppeld van 15 miljoen euro. Bij gelijke markthuur zou dit betekenen dat de marktwaarde zou toenemen met ruim 4 ton. Dat geld is dan vervolgens weer beschikbaar om duurzaamheidsinvesteringen door te voeren.” Drie punten Tak is heel blij met het onderzoek van Reinders. “Het biedt best veel mogelijkheden voor de verduurzaming van winkelvastgoed”, reageert ze enthousiast. Volgens haar moet met drie punten rekening worden gehouden. “De belangrijkste is de dataoptimalisatie. Die moet een stuk beter. Het is weliswaar gevoelige taxatiedata, gecombineerd met BREEAM-NL scores, maar het is essentieel dat meerdere vastgoedbeleggers hun data gaan delen, als wij meer willen leunen op dit soort resultaten. Dus bij deze een oproep aan iedereen om zich daarvoor in te zetten. Want dit draagt zeker bij aan verduurzaming van winkelvastgoed in het algemeen.” Daarnaast vindt Tak het belangrijk dat taxateurs duurzaamheid gaan doorvoeren in hun marktwaarderingen. “Ik hoop dit daadwerkelijk terug te zien in de taxaties. En tot slot zijn naar mijn mening niet alleen de taxateurs verantwoordelijk, maar ook de vastgoedmanagers moeten in staat zijn om op objectieve wijze de duurzaamheidstaat van hun assets aan te tonen.” Samen Tak roept hierbij alle betrokken partijen op om de handen ineen te slaan. “We moeten er samen voor zorgen dat de uitkomst van het vervolgonderzoek nóg betrouwbaarder is, zodat we in de toekomst een duurzamer winkelvastgoedlandschap kunnen creëren.” Mensen die willen meewerken aan voortschrijdende onderzoeken kunnen zich melden bij Peter Gabriëls, Projectmanager bij DGBC.
